一、房地产开发企业土地增值税清算时间是何时？

凡符合应办理土地增值税清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管地税机关办理清算手续，并据实填写《土地增值税清算表》；凡属地税机关要求纳税人进行土地增值税进行清算的项目，主管地税机关应当下发《土地增值税清算通知书》，纳税人应当在接到清算通知之日起90日内，到主管地税机关办理清算手续。

根据国家税务总局《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发〔2009〕91号）规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算： 1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出售或自用的； 2、取得销售（预售）许可证满3年未销售完毕的； 3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（应在办理注销税务登记前进行土地增值税清算）。

二、土地增值税清算流程 土地增值税清算怎么操作

土地增值税清算流程

土地增值税清算是指在土地出让、转让或者征收后，依法按照土地增值税法规定对土地增值税进行结算的程序。土地增值税是指在土地的流转过程中由于土地的增值所应征收的税款。以下将详细介绍土地增值税清算流程及相关操作。

土地增值税清算流程步骤：

• 1. 审查资料准备：取得相关土地增值税清算资料，包括土地权属证明、土地评估报告、土地转让合同等。
• 2. 确定税款计算基础：根据土地增值税法规定，确定税款计算基础，包括土地增值额、税率等。
• 3. 缴纳土地增值税款：根据计算结果，向税务部门缴纳土地增值税款。
• 4. 办理税务登记：完成土地增值税的清算后，办理相关税务登记手续，确保纳税记录完整。
• 5. 监督检查：税务部门会对土地增值税清算进行监督检查，确保税款的合规性。

土地增值税清算怎么操作：

土地增值税的清算操作主要涉及资料准备、税款计算、税款缴纳等环节。以下是土地增值税清算的具体操作步骤：

1. 资料准备：整理并准备相关土地增值税清算资料，包括土地权属证明、评估报告、合同等。
2. 税款计算：根据土地增值税法规定，计算土地增值税款额，包括增值额、税率等内容。
3. 税款缴纳：根据计算结果，及时向税务部门缴纳土地增值税款，确保按时足额缴纳。
4. 税务登记：清算完成后，办理税务登记手续，确保税款记录准确完整。
5. 监督检查：接受税务部门的监督检查，配合核查相关土地增值税清算情况。

土地增值税清算是一项重要的税务程序，企业和个人在进行土地流转等交易时，务必按照相关法规要求完成土地增值税的清算工作，以维护法律纪律，避免发生税收风险。

希望通过本文对土地增值税清算流程及操作有所了解，有助于各界人士更加准确地进行土地增值税清算工作，规范纳税行为，促进税收合规。

三、土地增值税清算汇报

土地增值税清算汇报

介绍

土地增值税清算汇报是指将土地出让价款与土地取得成本进行比较，按照国家税收政策进行计算，并及时报送给相关税务部门的一项工作。这是土地交易中的一部分，旨在确保土地增值税的合规纳税，维护国家税收秩序。

土地增值税清算的重要性

作为一种重要的税收方式，土地增值税直接关系到国家的财政收入和土地资源的调控。对于土地出让方来说，合理计算和清算土地增值税可以减少税务风险，确保自身的合法权益。而对于国家来说，土地增值税的清算是评估房地产市场的重要指标之一，可以为宏观经济调控提供参考依据。

土地增值税清算的流程

土地增值税清算包括以下主要流程：

• 确定土地出让价款和土地取得成本；
• 计算应纳税额；
• 填报土地增值税申报表；
• 报送相关材料给税务部门；
• 等待税务部门的审核和确认；
• 缴纳土地增值税。

土地出让价款与土地取得成本的确定

土地出让价款指土地使用权的出售价格，土地取得成本包括购地款、国有土地使用权出让金、依法缴纳的税费等。在土地增值税清算中，需要准确核算这两个重要指标的数值，确保计算结果的准确性和合法性。

土地增值税的计算公式

土地增值税应纳税额的计算公式如下：

(土地出让价款 - 土地取得成本) × 土地增值税税率

土地增值税申报表

土地增值税申报表是纳税人申报土地增值税的表格，是报送给税务部门的重要材料之一。申报表中包括了纳税人的基本信息、土地出让价款、土地取得成本等必要信息。纳税人在申报过程中，应将相关信息填写准确、完整，并按时提交给税务部门。

土地增值税清算的注意事项

在进行土地增值税清算时，需要注意以下几个方面：

• 准确核算土地出让价款和土地取得成本；
• 了解土地增值税的税率和计税周期；
• 认真填报土地增值税申报表，确保信息的准确性；
• 及时缴纳土地增值税，避免滞纳金的产生。

结论

土地增值税清算是土地交易中的重要环节，对于土地出让方和国家税收管理部门来说，都具有重要意义。通过准确计算和清算土地增值税，可以规范土地交易行为，维护国家税收秩序，促进房地产市场的健康发展。因此，在进行土地交易时，务必重视土地增值税清算工作，确保合规纳税。

四、土地增值税分期清算条件？

土地增值税清算的条件：

1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3、直接转让土地使用权的。

清算流程：

一、取得土地使用权所支付金额的分配

二、房地产开发成本的分配

1、分期开发的，如果各期完工情况不同，应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊

2、在同一期开发成本中，应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配

三、开发费用的分配

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

四、与转让房地产有关的税金的分配

房地产企业在转让房产时缴纳的印花税因列入管理费用中，故不允许单独再进行扣除。允许扣除的只有营业税、城市维护建设税、教育费附加。地方教育费附加能否在此项扣除，具体要看当地税务机关的规定。核定允许扣除的与转让房地产有关的税金金额，按转让不同类型房地产收入与税金配比原则进行分配。

五、财政部规定的加计20%扣除数的分配

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第6号)第七条第(六)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除。即加计扣除数=(土地款+开发成本)×20%。计算出加计扣除数后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。

六、汇总不同类型房屋的扣除项目金额

1、普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除。

2、非普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除。

3、商用房扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除

七、计算不同类型房屋的增值额

1、普通住宅增值额=普通住宅销售收入-普通住宅扣除金额。

2、非普通住宅增值额=非普通住宅销售收入-非普通住宅扣除金额。

3、商铺增值额=商铺销售收入-商铺扣除金额。

八、计算不同类型房屋的增值率

1、普通住宅增值率=普通住宅增值额/普通住宅扣除金额。

2、非普通住宅增值率=非普通住宅增值额/非普通住宅扣除金额。

3、商铺住宅增值率=商铺增值额/商铺扣除金额。

九、查找土地增值税税率

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。

十、计算土地增值税

土地增值税税额=增值额×使用税率-扣除金额×速算扣除数。

五、土地增值税清算收入公式？

(一)应税收入额的确定1.营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税.

土地增值税应税收入=含税收入-销项税额

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第一条规定:

营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税.适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额.

2.收入形式: ①货币收入 ②实物收入 ③其他收入

3. 县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用:

(1)如计入房价向购买方一并收取的,作计税收入;

(2)如未计入房价,在房价之外单独收取的,不作计税收入.

(二)扣除项目及其金额 计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目,根据转让项目的性质不同,可进行以下划分:

新建房地产转让项目的扣除:

1.取得土地使用权所支付的金额

房地产开发成本:是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本

房地产开发费用--期间费用,即销售费用、管理费用、财务费用.

2.与转让房地产有关的税金

房地产开发企业扣除的税金是城建税、教育费附加、地方育费附加《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第三条规定,关于与转让房地产有关的税金扣除问题

(一)营改增后,计算土地增值税增值额的扣除项目中"与转让房地产有关的税金"不包括增值税.即"营改增"后,增值税为价外税,税金不在计税收入中,不得扣除.

(二)营改增后,房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加,凡能够按清算项目准确计算的,允许据实扣除.凡不能按清算项目准确计算的,则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除.

(三)其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行.

5.财政部规定的其他扣除项目只有从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除:

6.加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20%

对取得土地使用权后,未开发即转让的,不得加计扣除.

(三) 应纳税额

应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

六、哪些情况下，房地产开发企业要进行土地增值税的清算？

房地产开发企业符合以下条件的必须进行土地增值税清算。

　　国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第二条关于土地增值税清算条件规定：

　　（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算：

　　1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

　　2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

　　3、直接转让土地使用权的。

　　（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

　　2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

　　3、纳税人申请注销税务登记证但未办理土地增值税清算手续的；

　　4、省税务机关规定的其他情况。

七、房地产开发企业进行土地增值税清算时允许扣除的项目有哪些？

一、增值额未超过扣除项目金额的20％免征的政策，仅适用于普通住宅；

二、《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》（税总函〔2016〕309号）附件之土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）明确清算的类别就是普通住宅、非普通住宅以及其他类型房地产。至于其他类房产（商铺、公寓、停车位）是否合并计算土增税，取决于它们是否属于一个清算对象，如果是，合并是必须的；

三、多缴的土地增值税如何处理的问题。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第81号）的规定，企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以按照81号公告规定的方法，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税。

八、土地增值税清算收入如何确认？

土地增值税清算收入的确认应遵循如下原则：

1.符合会计准则的收入确认原则，即确认收入时应满足以下条件：收入的发生时间已确定，收入的金额可靠可衡量，收入与公司的业务活动相关联，相关成本已经被计入。

2.收入来源已经确定，即土地出让合同已经签署，土地转让手续已经完成，土地收益权已经确定。

3.土地增值税清算收入的计算应根据国家规定的土地增值税税率，税款金额应当计入税务机关的银行账户，确认收入。

4.相关成本应该被计入土地增值税清算收入，如土地增值税、税费（包括代征国有土地使用税的代征税金）、政府性基金、补贴等，确认收入时应减去相关成本。

5.如果土地增值税清算收入金额不能可靠估计，应当暂时不予确认，待金额可靠后再确认收入。

6.如果存在争议，仍然无法确认土地增值税清算收入，则应当将争议款项列入负债，并进行相应披露。

九、房地产土地增值税清算单位建筑面积成本怎么计算？

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定："在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积"因而，您应当区分不同类型的房产，根据上述政策的规定进行处理。

十、个人独资企业的清算案例？

个人独资企业简介

个人独资企业，简称“个独”，顾名思义，是指一人投资经营的企业。企业的负责人为投资者本人，根据目前的税法规定，个人独资企业为非法人企业，其生产经营所得按个人【生产经营所得】缴纳个人所得税。

相较于有限责任公司形式而言，个体工商户/个人独资企业不具有法人资格，独资公司负责人/投资人需要对个独的债务负担无限连带责任。其中债务的范围不仅包含借款、还包含欠缴的税款、滞纳金与罚款等。本文主要通过分析真实发生的税务案例，来讨论个体工商户/个人独资企业在注销后，可能面临的税务稽查，独资公司投资人/负责人对相应欠缴税款、滞纳金与罚款是否承担连带责任。

废话不多讲，咱们直接看案例~~~

【2013四川】王子银与长宁县地方税务局稽查局税务处罚案

案例简介：

2004年，王子银，在四川长宁县投资登记设立了私营独资企业——原“长宁县硐底镇治平石料厂”；

2009年5月，该厂因未办理《安全生产许可证》开始停产；

2011年3月，原“长宁县硐底镇治平石料厂”与长宁县硐底镇人民政府达成《企业整体产权转让协议》，将该单位有形资产及矿产资源生产的预计可得利润价值按认证报告确认价值6948195.00元；生产经营的营业执照、矿产资源开采许可证及其他，按认证报告确认价值400000.00元予以转让；

王子银领取了全部转让款项后，并于2011年6月办理完成原“长宁县硐底镇治平石料厂”注销登记手续；

2013年长宁县税务稽查局对原“长宁县硐底镇治平石料厂”的税务缴纳情况进行检查；

2013年5月23日，长宁县地方税务局稽查局根据《中华人民共和国税收征收管理法》第四条 规定，作出“长地税稽处（2013）7号”《税务行政处理决定》，对长宁县石料厂投资人王子银2011年未（少）申报缴纳的印花税774.30元、资源税16000.00元、营业税39696.55元、城市维护建设税1984.83元、教育费附加1190.89元、地方教育附加793.94元、个人所得税248334.99元，共计308775.50元予以限期追缴。另，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十九条 规定，作出长地税稽罚（2013）7号《税务行政处罚决定书》，对投资人王子银因未代扣代缴个人所得税980400.00元处以一点五倍罚款即1470600.00元的行政处罚决定。

案例中投资人王子银在履行了相关义务后，依法提起行政复议、行政诉讼。

根据本案的一审、二审二审行政判决书，法院均认可：

据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条 “本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。”的规定，个人独资企业的投资人以其个人财产对企业的债务承担无限责任。

个人独资企业解散后，原投资入对个人独资金业存续期间债务仍应承担偿还责任，但债权人在五年内未向债务人提出偿债请求的，该责任消灭。

王子银作为原长宁县硐底镇治平石料厂的投资人，应当对石料厂的税务承担责任。

该案例中，虽然原“长宁县硐底镇治平石料厂”已经完成注销登记，但税务稽查机关仍可以履行其税务稽查的法定职责。在税收追缴中，王子银方辨称“长地税稽处（2013）7号”《税务处理决定》中称谓“长宁县硐底镇治平石料厂（投资人王子银）”，因“长宁县硐底镇治平石料厂已经注销”，主体资格不复存在。但，法院依据“个人独资企业解散后，原投资入对个人独资金业存续期间债务仍应承担偿还责任，但债权人在五年内未向债务人提出偿债请求的，该责任消灭。”维持了稽查局对王子银的税务处罚决定。

【2017山西】李珍花与长治市国家税务局稽查局税务处罚案例

案例简介

2007年12月，李珍花注册登记了个人独资企业——壶关县帮运加油二站；

2015年5月11日，市稽查局决定对壶关县帮运加油二站涉嫌偷税问题进行立案调查；

2015年8月，李珍花办理完成了壶关县帮运加油二站注销登记；

稽查局在对壶关县帮运加油二站涉嫌偷税问题的立案调查中，认为壶关县帮运加油二站在2013年1月至2014年11月采用购销不入账的手段，销售柴油761490升，按照2014年11月销售价格，确定该加油站少申报销售额4166340.24元，应补缴增值税708277.84元，于2015年12月29日作出长国税稽处[2015]66号税务处理决定，决定追缴增值税708277.84元；作出长国税稽罚[2015]62号税务行政处罚决定，决定对所偷税款708277.84元处百分之五十罚款，计354138.92元，并于同日进行送达。

李珍花在履行了上述决定确定的义务后，壶关县帮运加油二站向市国税局提出行政复议。

市国税局经复议审查，于2016年4月21日作出长国税复决字[2016]1号行政复议决定，维持了市稽查局作出的上述税务处理决定及税务行政处罚决定。

李珍花不服，遂提起行政诉讼。

备注：案例中市稽查局于2015年12月29日针对壶关县帮运加油二站作出税务行政处理决定，但该加油站已于2015年8月13日被工商登记机关注销登记，依据上述法律规定，李珍花应当对壶关县帮运加油二站存续期间的税务问题承担法律责任

李珍花提出复议后，一审，二审均认为：市稽查局对壶关县帮运加油二站作出行政处理决定的时间为2015年12月29日，该加油站注销时间为2015年8月13日。

根据相关法律规定，企业成立于颁发营业执照之日，消灭于注销营业执照之日，从注销之日起，该站已失去权利和行为能力，在该站已注消的情况下，市稽查局仍以被注销企业为主体作出行政处理决定，于法无据。

判后，市稽查局、市国税局于2017年10月25日，市稽查局作出长国税稽罚[2017]L003号税务行政处罚决定书。判决书，另查明，壶关县帮运加油二站会计记账凭证中会计科目使用不规范，并且与同期银行资金往来不一致。

目前，法院以李珍花是否在2013年1月至2014年11月采用购销不入账的手段，销售柴油761490升？认为长治市城区人民法院（2018）晋0402行初22号行政判决认认定事实不清，撤销原判，发回重审。

但在本次审判中“被诉处理决定是否存在处理主体错误的问题”并未再被作为本案的核心争议。通过以下条款：

《中华人民共和国个人独资企业法》第二条 规定:“个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。

”第二十九条规定:“企业债务包括所欠职工工资和社会保险费用、税款及其他债务。

”根据以上规定，被告主管本行政区域内税收征收管理工作。

判定，虽壶关县帮运加油二站虽已注销，但其实际控制人/负责人对该债务的连带责任不能免除。

小结

通过以上两个案例，可以看出：① 鉴于个体工商户和个人独资均为非企业法人，其负责人/投资人对其债务将承担连带责任，即时主体注销；② 即使工商主体已经注销，税务机关发现明显税收违法违规行为或者线索的，仍然可以尽心税务检查并出具追缴税款处罚。③ 对于已注销主体，税务检查以原主体及投资人，且在有确凿税务违法事实认定的情况下，最终在法院的认可度都极高。