房地产企业破产后债务如何处理？

一、房地产企业破产后债务如何处理？

有担保的债权在担保物价值范围内受偿。

其他债权清偿顺序为：

（一）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；

（二）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；

（三）普通破产债权。 破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。

如果破产财产不足以支付工人工资，应在担保物财产中优先受偿。

二、不进行债务重整企业隐性债务如何规避？

1）在不新增隐性债务的基本前提下，各区域在积极通过地方财政资金直接化解债务（广义财力，既包括土地出让收入，也包括财政回款补贴）：2013年以来，平台与地方政府的往来款流入项和往来款支出项的比例变化整体保持一致，仅出现过两次方向不一致的情况：（1）一是2015-2016年，城投融资高度宽松时期，城投向地方政府的往来款支出项连续增多，而往来款流入项连续下降；（2）二是2017年下半年以来，伴随着城投监管政策的变化，城投向地方政府往来款支出项连续下降，而往来款流入项逐渐增多。这意味着地方政府现金流有一定回补融资平台的迹象，亦是地方政府在积极通过财政资金化解隐性债务。

（2）财政资金化债重点在土地出让收入：地方政府一般预算体系内财政资金相对有限，刚性支出较为固定，一般预算内较难腾挪资金用于化债（尤其对于诸多区县一级财政来说更为困难，多是吃饭财政，当然不排除经济实力强的区域已摆脱吃饭财政，部分产业创税较强的园区确是建设财政，比如长沙经开区，这一定程度上也可以解释为何部分优质区域平台虽业务中公益性项目占比很高但纳入隐性债务比例较低，即建设财政有纳入合理预算），而土地资产出让收入是能真正用于化解压降债务的来源（但各地方政府整体规划存在差异，使得当前是进一步投入更大规模的建设等待土地升值、还是逐步出让开发成熟的存量土地逐步化解债务两者之间是存在一定冲突的，而这确是一个微妙的平衡，归根结底是对区域经济发展以及流动性环境的判断）。

（3）隐性债务置换以时间换空间：在当前地方政府债务管控和化解的体系之下，拉长债务期限以时间换空间是十分关键的，而这换取的空间一方面是产业聚集释放税收增长从而逐步安排预算资金化解债务的空间（比如很多城市的园区因招商引资给予了入园企业较多税收优惠政策，此类区域的税收增长释放还需培育），另一方面则是由城镇化建设、产业聚集从而深化人口聚集从而带动的土地增值（这是最关键的化债资金来源，因为溯源到最早的体制安排—土地财政来看，国有土地使用权出让收入便是留给地方政府平衡发展建设投入资金的主要来源），但这个过程并非简单出让区域内土地资源。

进一步总结来看：各区域隐性债务化解的进展以及具体措施则有所不同，这与区域的资源禀赋，以及整体未来发展战略规划相关，因为债务的压减化解和发展建设投入一定程度上是有冲突的，地方政府需要在这两者之间寻求平衡：能做的首先有几件事情，平台整合梳理、压减融资成本以及优化债务结构、落地隐性债务置换以时间换空间；此外更进一步的则是利用区域资源优势围绕城市运营、招商引资做优平台经营性收入，在此过程当中享受土地的增值，但这个进展就明显会受到区位优势、历史渊源等多方面因素的影响，对于债务较重但发展有所期待的区域（但也存在风险）则需结合以上几点从而在择券时对期限进行把控。

2018.7.23国常会以来，城投再融资压力显著改善，特别是去年5月40号文下发后，伴随着隐性债务化解置换，市场对于城投的参与可谓是如火如荼；进入2020年疫情冲击下城投再融资水平进一步改善，市场对于城投的参与和下沉更为积极。

三、房地产债务展期意味着？

房地产的债务展期意味着开发商的资金太紧张，无力当期还债，所以才把债务延后延期。

展期，也就是延期，往后推迟的意思。债务展期就是当债务到期要还的时候，因为无力还债而跟债权人商量将债务往后推一定的周期再还。债务展期往往是因为债务人无力还债才会选择债务展期。双方能够达成展期，也说明债权人无奈。房地产的债务展期是开发商无力还债，将到期的债务往后推迟，寄希望于在债务的展期时间中，市场行情能够变好，获得更多的收益，到期后好偿还债务。房地产开发商的债务展期也是无奈的选择，债权人也是被迫同意展期。

四、关于房地产债务展期的理解？

当贷款到期不能归还，经批准办理延长归还时间的手续。地产展期本质就是为了延长贷款期限，比如2018年3月贷款，期限5年，2020年3月到期要全部清偿完毕，但是借款人和银行约定延长贷款期限，双方同意将贷款到期日改为2022年3月。

这种行为在银行称为贷款展期，展期2年，合计贷款期限变成了4年，相应展期后的贷款利率也要变更为与合计的期限相符的利率。投资有风险，请谨慎决策。

五、房地产破产重组债务怎么处理？

房地产企业破产重组的债务处理主要有以下几种方式：

1. 债权人通过协商达成债务重组协议，对债务进行逐步还款或者部分免除；

2. 债权人与房地产企业签订债务重组协议，将债务转化为股权，即将债权转换为公司股份，以换取对企业的控制权；

3. 房地产企业通过出售资产来偿还债务，包括出售未开发土地、在建工程、已竣工物业等；

4. 借助政府的支持和帮助，通过政策性融资等方式解决短期流动性问题，缓解债务压力。

需要注意的是，在进行房地产企业破产重组时，应该尽量遵循市场化原则和法律规定，保护各方利益。同时，在实际操作中也需要考虑到经济、社会和政治等多方面因素。

六、房地产债务是怎么组成的？

债务由工程款、材料款、职工工资、税款等组成。

化解债务措施：

1.推动住房抵押贷款利率市场化，缓解居民部门的偿债负担，稳定居民部门的购房需求。房贷利率下降带来的利息支出减少不仅可以缓解居民部门的偿债负担，改善居民的现金流，同时也可以稳定居民部门的购房需求。

2.采取“贴息+REITs”模式盘活沉淀资产，在化解房企债务风险的同时增加面向中低收入群体的住房供给。

七、如何处理“僵尸企业”债务？

对于杠杆率较高、获利能力差的“僵尸企业”可采取兼并重组、债务重组或破产清算等措施，并建立市场化退出机制，积极稳妥推进去杠杆工作。

八、企业债务风险的影响因素？

企业债务风险是在企业债务堆积的过剩中产生的，引发因素可分为宏观和微观两个层面。

1、宏观方面，经济增速放缓，产能严重过剩，导致企业负债螺旋上升。近年来，受金融危机影响，欧美经济陷入长期低迷，导致外需疲软，再加上我国进行结构调整，经济增速放缓，造成内需不足。

在国际国内市场需求总体不足的情况下，我国企业部门却以再杠杆化来应对需求不足的问题，即以更大的产能扩张来吸收原有过剩的产能，最后形成更大的产能过剩。由于产能过剩的加剧，工业产品供大于求，价格下行压力不断加大，企业普遍经营困难，利润率下降、亏损面扩大。由于收入增速远滞后于债务增速，形成债务的堆积，而债务杠杆的上升又反过来对总需求形成极大的制约，出现产能过剩和负债率提升的相互强化螺旋。

2、微观方面，投入要素成本上升，融资成本居高不下，导致企业负债高企。近年来我国劳动力成本持续较快增长，增加了企业成本压力。主要原材料成本不断上升或维持在高位，能源等资源性要素价格快速上涨;随着我国对资源环境承载能力限制以及对环境保护的要求不断提高，工业企业面临的节能环保压力不断增加，成为企业一项重要的成本支出;税费负担较重，甚至在经济形势不好时，部分地方政府加大了税收稽查力度，反而使企业的税收负担有所增加。

此外，企业融资成本较高，比如2012年底，上市公司整体收益率为5.4%，而贷款加权平均利率为6.8%，整体处于亏损状态，如果考虑到其他融资方式的更高成本，我国企业部门负债率将进一步提升。人民币持续升值也加重了企业面临的成本压力。企业经营成本高企、盈利水平下降，是企业债务负担上升的直接原因。

九、企业债务风险该如何防范？

对于该等风险的防范措施：

1、股权收购中，由于企业对外主体资格不因内部股东变动而改变，相关债务仍由企业自身承担。但收购方需向转让股东支付对价，并且很大程度取决于股权转让时的企业净资产状况。如果受让股权后，因被隐瞒或者遗漏债务暴露导致被追索，企业财产被查封、扣押或者拍卖，股权实际价值必然降低。除了在收购前审慎调查目标企业真实负债情况外，还可在并购协议中要求转让方做出明确的债务披露，除列明债务外(包括任何的欠款、债务、担保、罚款、责任等)，均由转让方承诺负责清偿和解决，保证受让方不会因此受到任何追索，否则，转让方将承担严重的违约责任。这种约定在一定程度上具有遏制转让方隐瞒或者遗漏债务的作用。

2、在资产并购中，交易标的为资产，需要保障所收购资产没有附带任何的债务、担保等权利负担(如不存在已经设置抵押情形;房地产不存在建筑工程款优先权等)。对于完全依附于资产本身债务，不因资产的转让而消灭，必须由转让方在转让前解决，否则应当拒绝收购。

3、在国有企业改制的产权收购中，由于目前国内司法实务将企业资产视为偿还债务的一般担保，贯彻“企业债务随资产变动而转移”的处理原则，这一做法不同于一般债务负担的处理结果。“债务风险隔离”制度：针对上述情况，必须按照最高人民法院《关于审理与企业改制有关民事纠纷案件若干问题的规定》第28条执行：“出售企业时，参照公司法的有关规定，出卖人公告通知了债权人。企业售出后，债权人就出卖人隐瞒或者遗漏的原企业债务起诉买受人的，如债权人在公告期内申请过该债权，买受人在承担民事责任后，可再向出卖人追偿。如债务人在公告期内未申报过债权，则买受人不承担民事责任。人民法院可以告知债权人另行起诉出卖人。”该条对收购方具有“债务风险隔离”的作用，虽然增加程序的繁琐，但要求出卖人履行公告通知申报债权的程序，是国企改制收购中不可缺少的债务风险防范机制。

4、设定保证的风险控制并购交易需保障股权或资产安全性、避免债务风险，如果在审慎调查和并购协议条款设计(相关保证与承诺、违约责任条款等)妥善处理，可在法律层面上降低有关风险，但在事实层面上，并非百分百安全。并购交易中的债务等风险可能潜伏一段时间才会暴露，如果转让方违背诚实信用原则转移财产或其偿债能力因客观情况而大大降低，即使转让方承担责任，但由于无财产清偿，收购方仍将遭受损失。所以，为规避风险和提供交易的安全保障，在可能的情况下，可以设立担保机制，即要求转让方以其相应价值的财产抵押、质押或者提供具有代为偿还能力的第三人担保。在转让方没有偿债能力后，可以行使担保权。在具体操作过程中要注意：(1)树立风险意识，严格审查被担保企业的资信状况;(2)要注意审查担保人的主体资格;(3)健全担保程序;(4)适当运用反担保;(5)注意运用保证责任的免责条款。

十、企业应该怎样减少债务风险？

我来回答这个问题。企业应该怎样减少债务风险，应该做好以下几个方面工作：

一、现金管理。要保持适度的现金或者银行存款。以保障进货和日常支付。

二、要做好库存管理，降低原材料、半成品、产品等资金占用，加快资金周转。

三、加强货款回收，尽量少赊账。