房地产怎么做全民营销？

一、房地产怎么做全民营销？

谢邀，不匿了。

作为万科易居大战的幕后黑手之一，我来说两句。

【开发商目前广泛使用全民营销的原因】

全民营销其实古已有之，当年绿城、碧桂园都玩儿过这个，但是同样的营销模式，发生在不同的时间，就会产生截然不同的效果。

现在房地产市场进入白银时代，传统媒介、渠道的效果都在被弱化，在所有人都找不到客户的时候，怎么办呢？

很简单，发动所有人找啊。

而微信与移动互联网，使得通过人际关系寻找客户，推荐客户，达成成交的成本无限降低。

这就是现在万科、中海、金地等大开发商都主动与我们寻求合作，推行全民营销的原因。

【做好全民营销的方法】

全民营销的参与者不是盲目的，最主要还是与企业自身相关的不同人群，例如业主、员工、合作方还有地产从业者，这些人再通过社交关系，影响更广泛的人群。

也就是说，未来所有的企业都必须自己成为媒体、自建渠道，建立属于自己的社群，是不是有点类似于小米的粉丝营销？

万科总裁郁亮在上周末的记者见面会上回答记者关于西安万科全民营销的问题，他说了这样一句话——之所以要建立自己的独立平台，仅仅是不想把自己的命运交给别人，被别人掐着脖子走。

如果万科都被别人掐着脖子走，那么可想而知，其他开发商呢？

未来每个企业，都要去努力经营自己的社群。

就像打仗正规军外得有民兵和雇佣军。

经营好社群的办法，就是工具加服务。

首先开发商得有一个好用的全民营销平台，帮助你高效的完成全民营销的流程实现，同时给客户良好的用户体验。

其次开发商需要掌握移动互联网、微信营销的方法与技巧，这个部分，一言难尽，但我们因为有着非常深的地产互动营销经验，所以我们会将方法和平台一起给到选择我们产品的开发商，至于其他的山寨跟风产品，就难说能提供方法了，全靠开发商自己琢磨。

再次，必须要和开发商的经纪人们做好粘性，为他们服务，给他们激励。不断扩大社群队伍。

【全民营销的未来】

万科和易居的争议，核心其实还是在于产业链的位置问题，易居做乙方的总希望通过客户、数据挟制开发商，而开发商自己搞全民营销，自己建立销售渠道，希望摆脱渠道方的控制。

所以争议才起。

以我个人的观点，互联网的天然使命是去中介化，缩短流程，所以未来易居这样的代理商、中介公司，必然被淘汰或面临转型。

而全民营销这种模式，也将与其他第三方渠道并存，解决开发商的销售问题。

利益相关：

万科全民营销的合作方，智讯带客通员工

有需要的可以私信我，哈哈

二、为什么房地产全民营销做不起来?

『导语：全民营销的行业通病：有工具，无运营。低效的全民经纪人，还有未来吗？』

淡市之下，渠道为王。渠道高效，业绩法宝。

超强销售力，就是能把产品高效、低成本铺向各渠道。

虽然在房地产行业，营销渠道的重要性弱于产品本身。渠道不是万能，但没有渠道万万不能。2012年后推出“全民营销”，正是房企扩渠道、促销售之举。

扒扒君分享某项目的一组数据：

• 中介带客：基数最大，效率最高，占渠道成交80%以上
• 老带新：成交率最高。30%成交占比，是检验项目全民营销合格与否的标尺
• 内渠拓客：战斗力糟糕。10倍于老带新的拓客量，成交量却惨淡
• 员工推荐：更糟心。强关系的员工与弱关系的自由经纪人一样，形同虚设

中介之外，其它全民营销渠道形同鸡肋，原因何在？

1、全民营销：有工具，无运营

明源云客，代表着行业数字化的赋能工具。在其引领下，开发商全民营销工具层出不穷，但模式不一。

有的房企，全民营销平台和网上售楼处合一（恒房通），有的两者独立运营（凤凰云、凤凰通）。有的总部统一运营（龙湖），有的区域各自为政（万科、世茂）。

不少房企，已经完成了产品迭代。旭辉从“微销宝”到“旭客会”，时代从“微客”到“时代+”。

不过，扒扒君仔细翻阅30家房企的全民营销平台，数据绝非想象得那么光鲜。

• 产品：主要为项目驱动，集团管控力度弱。或采用明源云客，或者自建平台。较多房企是自有平台与明源云客并用。
• 形式：依附微信。生态圈主要在国民社交媒体——微信，不仅开发小程序，还开通公众号。有几家房企开发了APP、PC端。不过，百度或今日头条小程序，普及率非常低。
• 入口：较单一。主要在集团和项目公众号里，或者项目营销画面的二维码里。自身形象推广较少。
• 粉丝：马太效应。一边是凤凰通、恒房通龙头房企：亿元级数字化投入，千万级粉丝量、10万+的公众号阅读量。一边是艰难维持的长尾房企，公众号阅读量3000人以下，甚至不足1000人。

看起来，家家都在全民营销；

实际上，执行效果天壤之别。

碧桂园凤凰通，今年前2个月线上全民营销占比28.62%，累计注册用户数超2000万（碧桂园员工28万，业主200万、其它人数1772万）。

恒大恒房通，2月全民营销实现近10万套、价值1026.1亿元的网上认购房源。累计注册用户超1000万（恒大员工14万、业主147万、其它人数839万）

龙头房企（强管控型）全民营销，已经贡献巨大业绩，

不少营销总还在疑虑：全民营销平台，到底是判客管理工具，还是引流增量工具？

宁可花钱请明星，不愿踏实做运营。

2、渠道战：一边降费率，一边上分销

互联网产品，平台建设很重要，推广和运营，更重要！

房地产的全民营销，存在通病——

砸钱建平台，省钱不运营。有心拓客，无力深耕。

总部：只做甩手掌柜：

只颁布全民营销奖惩制度，至于如何完成，不闻不问。

没有运营团队，没有活动组织，没有优惠释放。

项目：一线问题重重：

比如全民营销转介和接待制度僵化，流程繁琐。

或者，案场飞单严重，结佣速度蜗牛。

毕竟，相较中介，全民经纪人存在较多短板，推进难度更大：

• 专业能力弱：全民经纪人的拓客和服务能力，远弱于中介经纪人。案场的销售人员，为之所需付出的时间和精力是不一样的。
• 佣金不高：全民经纪人佣金，最早5000元/套，现在一般为总价1%。但中介经纪人佣金基本上2%起，额外奖励也不少。
• 效率低下：全民经纪人更多依赖个人人脉经营，无组织，客户池有限，短期难见效。中介经纪人的团队作战和门店网络化，是渠道高效率的保证。

在高周转的今天，营销竞争白热化。市场不会给你时间，老板更不会给你时间。所以，

嘴上喊着降费率，心里急着上分销。

全民营销的最高阶玩法，正是与中介分销理念背道而驰：

• 第一步：以用户裂变、推荐购买为核心，从购房者、兼职销售到专业中介，所有用户都被沉淀到了平台上。
• 第二步：通过对平台用户粘性的打造，降低并打破对中介分销的依赖，实现营销互联网化。
• 第三步：以营销互联网化为起始，依托庞大的客户池，搭建企业独立的平台生态，如物业、商业、健康等运营服务。

市场是公平的，资源只会流向效率更高的企业。利益这根指挥棒，驱动着营销渠道。

曾经有一家创业公司叫“仟陌家”，渠道主打竞品楼盘的销售人员互推客户。因为效率太低，且见不得阳光，早已销声匿迹。

三、房地产企业营销费用包括哪些？

　　房地产企业销售费用一般包括销售前期费、销售推广费、合同交易费等、销售代理费和其他费用。单独设立销售机构的销售机构的费用也计入销售费用。　　销售费用是应由纳税人负担的为销售商品而发生的费用，包括广告费、运输费、装卸费、包装费、展览费、保险费、销售佣金（能直接认定的进口佣金调整商品进价成本）、代销手续费、经营性租赁费及销售部门发生的差旅费、工资、福利费等费用。 从事房地产开发业务的纳税人的销售费用还包括开发产品销售之前的改装修复费、看护费、采暖费等。

四、房地产全民营销是什么意思？

所谓全民营销，是一种人人皆“兵”的营销模式，不用去公司参加统一考核和管理，人人都可通过一些售房平台推荐购房者，获得佣金。 2014年8月12日，国务院发布《国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》。其中，将取消《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》中的房地产经纪人职业资格的许可和认定。也就是国家取消了房地产营销执业资格制度，任何人都可以做房地产相关的销售工作，该决定标致房地产进行全民营销时代。

五、房地产全民营销的模式大家怎么看？

利益相关：某世界500强房地产 营销部

这个问题很有意思。正好最近接触与【全民经纪人】相关的O2O营销模式，在此做自己的一点分享。欢迎各位共同探讨。

首先抛观点：全民营销是一种市场较淡时，相对有效的营销手段，但显然没大家说的那么神奇，关键在于它的“可执行性”。

先说一下目前【全民经纪人】的形式：

①老带新。营销手段中最基本、也最行之有效的“带客方式”。凡是已购买了本项目的业主，带新业主到场并最终促成成交时，新老业主均可获得物质奖励。一般而言是“赠送半年至一年物业费”或者 “3000——5000现金奖励”或者两者均有。视成交价格而定。

②引入中原地产、链家等中介机构，依靠它们广大的数据库，对有相关购房需求的人进行梳理并定向CALL客，一旦中介机构促成成交，则经纪人将获得极高的佣金。一般是是项目自有的置业顾问佣金的2——4倍不等。业内称该营销手段之为【一二手联动】。

③企业本身自持平台。如万科的【万享会】，起初，凡是万科业主均可以注册登记为万享会会员，具体操作方式与①类似。后来放开了限制，成为真正意义上的“全民参与”。

④第三方平台介入，如房多多，好屋中国。不限开发商，凡有合作关系，均可以在平台上登记房源和相关信息，全民均可申请为经纪人，推荐任何一个人成功购买了任何一个开发商的房子，则该平台及该经纪人均可以获得佣金。（大部分来自房开，少部分通过房价反馈到购房者身上。）

PS：全民营销的概念，某种说法是，起源于碧桂园，发扬于万科。 然而万科是否是全民营销的集大成者我不敢妄下定论。已知的是，万科确实在营销理念、居住理念上有诸多创新和探索。

看上去很美好，放开了楼盘驻场置业顾问数量的限制。接下来说说该理念的弊端及执行上的难点。

①首先是监管。一切的营销策略从提出到最终落地，终有一个执行的过程。然而置业顾问是一群非常聪明的人，凡有漏洞和空子，皆是置业顾问赚钱的机会。在物质面前，鼓吹再多的诚信和职业道德都是苍白无力的。那么置业顾问如何钻空子呢？打个比方，置业顾问会事先与已成交的业主联系，当新客到访，置业顾问通过沟通交流到最终确认顾客有成交意向后，会跟该顾客说“老带新”政策，并串通好该顾客与老业主，制造该顾客是老业主带来的假象，从而抽取中间费，三人均获利。签约前，请二人见个面，了解下基础背景和姓名，互通好面对“老带新审单流程”时的口径，往往能达到瞒天过海的目的。现在大多数企业使用明源系统，即到访一个登记一个，但登记权在置业顾问手中，他可以逾期登记。起初采取抓到一个开除一个的【严格警告】，后来只能被迫限制“老带新”和正常成交的比例，也是醉......期间出席了一系列政策，不过上有政策下有对策。做过这一块的同行，其中无奈应该都懂。

②【一二手联动】虽然可以吸纳中介机构大量的客户资源和数据，但弊端也挺明显。首先是，引入一二手联动时，往往明源系统中的到访登记客户及其资料要作废。即只要该客户是由二手机构经纪人促成成交的，哪怕之前该客户到访过案场，曾由项目置业顾问A负责，佣金依旧一分钱也不给A置业顾问。其次是，引入中介机构，佣金是很高的，市场价格为驻场置业顾问2——4倍。再然后，置业顾问接到有成交意向的新客户时，会偷偷推荐给中介机构，并协商如8：2分成，从而获得比原先更高的佣金加成。无形中偷了企业的财产，造成营销费用的高额损失。

③在淡市中是蛮好的营销手段，扩大了非编制内置业顾问的人数。缺点在于，这类所谓的”经纪人“没有经过培训，不具备匹配的专业能力，对项目的理解只是简单地通过网络资料或线下交流，介绍项目时可能会收到相反的效果。另外，有买房意向的顾客基本是恒定的，没有需求的人哪怕经纪人磨破嘴皮也依旧没有需求。资源被”全民“瓜分的同时，必然造成置业顾问客户资源减少，从而打击积极性。

④看似很美好，其实没卵用。抛开第三方平台的知名度和使用人数不谈，全部项目均可参与的结果，必然造成付费排名或付费美化。就效果和费用而言，这类平台还不如 搜房网、新浪乐居等已有巨大用户基础的网站。

总的而言，全民营销内会促进开发商的销售。尤其是项目遇到瓶颈卖不动时更是行之有效。但说【全民经纪人】是房地产营销的趋势和必然则是too young too naive.

房地产进入了白银时代，在交流营销不谈互联网+就out的风口，作为O2O营销模式的一环，该手段的利弊被反复讨论，但目前没有一家房企敢说它会对现有的营销模式造成颠覆。

当然，它在淡市里，能使销售的时间缩短，资金周转加快，为房地产去库存开辟一条新道路。对于成交创造的利润而言，“佣金”或许只是小数目，也确实有不少开发商只关注销售速度和效果，不管你究竟通过什么手段。置业顾问挪用公款也好，钻公司空子也好，只要成交就是好的营销方法。

但【全民经纪人】的效果也没那么有效。毕竟房子的价格高昂，需要考虑的还有品质、配套、交通区位等等等等......需求是有限的，客户对居所的个性化定制也是多样的，全民营销提高了项目的曝光率，但说到底，房地产营销还得回归根本。只有产品具备足够诚意，且触碰到客户心中那根弦，才会产生成交。

最后说一下题外话吧。

营销的重要一环，就是通过各种数据和表象，探寻能触碰客户心弦的方法。在诸多营销手段中进行选择和平衡，最终计算出优化后的最佳配置，这何尝不是营销的魅力呢？

六、全民营销口号？

做事先做人。销售先销已。

成功靠朋友，成长靠对手，成就靠团队。创意是金钱，策划显业绩。思考才致富，知道是知识，做到才智慧。积极鼓励我。多劳多收获。汗水育成果。梦想聚团队，团队祝梦想。飞跃高山险阻，显我虎虎生威。放飞梦想，造就辉煌人生。振奋精神，迎接挑战，开创未来，再创佳绩。

七、如何搭建企业内部营销培训体系？

一，外聘培训讲师与内部培训团队的优劣了解

二，培训师的资格要求和甄选方法

三，搭建对应的培训团队

四，建立团队内部的分级管理制度

五，充分调研公司内部的培训需求、

六，培训形式和创新

八、营销企业培训存在问题及整改措施？

营销企业培训存在的问题可能包括：

1. 无效的培训内容：培训内容与实际营销需求不匹配，或者培训内容过于理论化缺乏实践性。

2. 培训师资不足：培训师的专业素质和经验不足，无法有效传授实用的营销知识和技能。

3. 缺乏个性化定制：培训缺乏针对不同人员和不同岗位的个性化定制，不能满足不同学员的学习需求。

4. 评估和反馈机制不完善：缺乏对培训效果进行评估和反馈的机制，无法及时调整培训方案和方法。

针对以上问题，可以采取以下整改措施：

1. 需求调研：在进行培训之前，进行充分的需求调研，了解学员的实际需求，制定符合实际情况的培训内容和方案。

2. 师资培训和选拔：提高培训师的专业素质和经验，确保其具备优秀的教学能力和实际操作经验。

3. 个性化定制培训：根据学员的不同特点和岗位需求，定制不同的培训方案，使培训更具针对性和实用性。

4. 评估和反馈机制：建立培训效果评估和学员反馈机制，及时了解培训效果，并根据反馈进行调整和改进。

通过综合考虑以上问题并采取相应的整改措施，可以提高营销企业培训的质量和效果，更好地满足学员的学习需求和实际工作需要。

九、企业 营销 培训

随着市场竞争的日益激烈，企业必须不断提升自身的竞争力，其中营销是至关重要的一环。而为了有效执行营销策略，企业需要对员工进行定期的培训，以确保他们具备必要的技能和知识来推动销售业绩的增长。

为何企业需要营销和培训

在当今数字化时代，市场环境的变化速度之快前所未有。企业如果希望在激烈的市场中立于不败之地，就必须不断调整自身的营销策略，并确保员工具备应对市场变化的能力。而这正是营销和培训如此重要的原因所在。

有效的营销策略可以帮助企业树立品牌形象，拓展市场份额，增加销售额。然而，这些目标的实现离不开员工对于产品知识、销售技巧、客户沟通等方面的全面培训。

如何进行有效的营销和培训

要想有效进行营销和培训，企业需要制定全面规划和策略。以下是一些建议，可帮助企业达到最佳效果：

• 定期评估：企业应该定期评估自身的营销和培训计划，检查其是否与市场需求保持一致，是否能够满足员工的学习需求。
• 个性化：培训计划应当根据员工不同的需求和能力水平进行个性化设计，确保每位员工都能得到有效的学习体验。
• 多元化手段：企业可以结合传统培训方式和现代数字化工具，如在线课程、虚拟培训等，以提升培训效果。
• 跟踪和反馈：企业应当建立有效的培训跟踪机制，定期收集员工的反馈意见，并根据反馈结果不断优化培训计划。

营销与培训的紧密关系

营销和培训之间存在着紧密的关联，二者相辅相成：

首先，良好的营销策略可以为企业带来更多的销售机会和市场份额，而经过有效培训的员工能够更好地抓住这些机会，并将其转化为实际业绩。

其次，通过持续不断的培训，员工可以不断提升自身的能力和专业水平，为企业持续发展提供强有力的支持，同时也能更好地理解和贯彻企业的营销战略。

结语

综上所述，企业在当前竞争激烈的市场环境中，营销和培训的重要性不言而喻。只有不断优化营销策略，提升员工的专业素养，企业才能在市场中立于不败之地，实现稳健持续的发展。

十、企业 营销 培训

企业营销培训：提升组织竞争力的关键

企业营销培训一直被视为组织发展中至关重要的一环。随着市场竞争日趋激烈，企业需要不断提升自身的竞争力，而营销作为企业发展的关键环节之一，承担着连接企业与市场、产品与消费者的重要职能。

在当前数字化、全球化的时代背景下，企业面临着前所未有的挑战和机遇。如何更好地抓住市场机会，实现可持续发展，企业营销培训显得尤为重要。通过系统的培训，企业可以提升内部员工的营销理念与实操能力，拓展市场份额，提升品牌知名度，实现可持续增长。

营销培训的重要性

近年来，许多企业纷纷意识到营销培训的重要性，积极投入资源进行培训的策划与实施。营销团队的专业程度在很大程度上决定了企业在市场上的竞争力和发展潜力。一支具备专业知识、市场洞察力和团队合作精神的营销团队是企业取得成功的重要保障。

通过企业营销培训，员工可以不断提升专业知识，拓展视野，了解最新的市场动向和竞争对手情报，不断提高自身的议价能力和营销策略制定能力。只有不断学习和创新，企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

营销培训的内容和方式

营销培训的内容涵盖广泛，包括但不限于市场营销基础知识、市场调研方法、产品定位与推广策略、销售技巧培训、客户关系管理等方面。而培训方式也多样，可以通过课堂教学、案例分析、实地考察、讨论交流等形式进行。

企业可以根据自身的实际情况和需要，定制专属的营销培训方案，结合在线学习和线下培训相结合，确保培训的全面性和及时性。同时，营销培训也可以与员工绩效考核挂钩，激励员工积极参与培训，提升学习的积极性和效果。

营销培训的效果评估

企业投入大量资源进行营销培训，必然希望能够获得明显的回报。因此，对于培训效果的评估显得至关重要。企业可以通过市场份额的提升、销售额的增长、客户满意度的提升等指标来评估培训效果。

此外，还可以通过员工的专业能力提升、团队协作能力的加强、市场反馈的改善等方面来评估营销培训的效果。只有经过科学客观的评估，企业才能更好地调整培训方向，提升培训质量，实现最终的目标。

总结

企业在当今竞争激烈的市场环境下，要想立于不败之地，提升自身的竞争力离不开企业营销培训的支持。只有不断投入资源进行培训，提升员工的营销专业水平，才能更好地抓住市场机遇，实现组织的可持续发展。