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2023-10-25 06:37
admin10月19日，长沙第二次集中供地在经历了一连串包括推迟、终止、流拍的状况后，迅捷收场。
有人将此次长沙集中供地戏称为“史上最快”，从清晨9点竞价开始，到拍地结束，仅用时十分钟。
也许是一场秋凉吹进了土拍市场，本轮长沙手毁拍地正式进入出让环节的仅剩13宗地块，其中10宗底价成交，3宗因故流拍。而早在9月中旬，长沙市自然资源和规划局初次公布第二批集中供地名单时，共有29宗地块挂牌，总出让面积237.34万平方米，挂牌起始总价280.9亿元。据了解，这29宗地以勾地居多，剩余地块将竞自持和摇号。
过半地块提前退场
按照区域来划分，此次雨花区挂牌6宗地块，芙蓉区、岳麓区以及天心区各挂牌4宗地块，开福区出让5宗地块，此外，位于长沙市片区会展区块、长沙高铁会展新城还有两宗地块挂牌出让。但截至土拍开场前日，29宗地块里有16终止出让，仅剩13宗地块“正常挂牌，其中6宗地块出现报价。
长沙地产业内人士刘思泉告诉观点地产新媒体，这一次土拍的地块基本上都不在中心区，但也不会过于偏僻。例如长沙望城板块，地价拍到8000元/平方米；高铁西板块以往来说起价8000元/平方米，但今天土拍结果显示高铁西板块地价达1.05万元/平方米。这轮土拍其实释放了一个信号，中心板块的地块将越来越少，周边板块的地价有上升趋势。
此外，长沙市在第二批集中供地开始前，曾数次推迟土拍日期，根据2021年4月份长沙发布的第一批住宅（含商住）用地集中出让预公告，长沙本应于4月、7月、10月份三次集中发布住宅用地出让公告，集中组织住宅用地公开出让。这一推迟，长沙第二次集中土拍从7月炎夏挪至10月秋日。
纵观近期土拍市场，长沙目前的境遇实则有迹可循--广州二次土拍中三分之一的地块流拍，整体成交溢价率仅1%；重庆拍地前夕9宗地块终止出让，5宗地块遭流拍……
观点地产新媒体查阅资料得知，在15个完成第二批集中供地的重点城市中，流拍及终止交易率达到29.4%。可见，在政策背景与市场大环境的双重影响下，房企们的拿地思路已悄然发生转变。
此次未能走到竞价环节的16宗地块里，多半周边相应配套不具备优势。
以终止挂牌的[2021]长沙市109号和[2021]长沙市110号为例，2宗地块都在开福区青竹湖板块内，地理位置相近，且均为限地价竞自持租赁住房。
其中，109号住宅地块位于开福区天井路、松林路交会处东北角，出肆薯肆让面积5.92万平方米，起始价3.35亿元，起始楼面价2262元/平方米。这个地块的摘牌方须与长沙市开福区青竹湖街道天胜社区居民委员会签订《物业返还协议》，在摘牌地块内无偿建设住宅、商业以及地下车库的物业，并返还给居民委员会。109地块周边景色丰富，临近天井山、太阳山森林公园，但生活配套并不充足，青竹湖第一实验中学、湘一立信中学与该地块距离也称不上太近。周边项目其实已经为109地块打好了模板，绿城青竹园、麓隐青竹湖等项目均为别墅产品。
此外，110号商住地块同位于开福区青竹湖街道，出让面积4.48万平方米，起始价2.88亿元，起始楼面价2503元/平方米。资料显示，110地块要求霞凝社区按照土地出让返还收益的30%回购商业物业，回购物业的价格按照政府备案价的9折进行购买。与109地块不同的是，110地块周边教育资源较为充足，同时临近长沙北站及开福大道。但该地块竞争力不高的原因在于周边项目多数处在销售尾盘阶段，例如青竹湖畔、中铁水映加州这类大产权别墅。
除了因故未能进场的16宗地块外，今日（10月19日）参与竞拍地块中，也有3宗流拍收场。
其中，[2021]长沙市115号地块及与[2021]长沙市116号地块都需要”配建定向限价房“，这两宗地块的房价也是”定向限价“。在2018年长沙出台的定向限价房申请指南中，明确规定了定向限价商品住房申请人的条件：家庭成员中至少1人或离异、丧偶、年满30周岁未婚的单身人员具有本市城区常住户口3年以上；棚户区改造、道路建设、重点工程等项目涉及被征收裂轿人员在规定期限内签约且无房或住房困难；落户长沙3年以上的直管公房和单位自管房的合法承租人等。
龙湖、金茂再度加仓
相比长沙第一次集中供地，龙湖此次拿地略显克制。业内人士认为，这一次土拍的情况与全国土拍相吻合，在今年的宏观调控政策之下，开发商拿地须有自有资金，而这与开发商以前摘地运转模式完全不同。因此不管是大开发商还是小开发商，在这种情况下都是很谨慎的。
在第一批集中供地中，龙湖底价连摘2宗地块，分别位于岳麓区、望城区。其中，[2021]长沙市040号地块被龙湖控股的子公司以底价16.22亿元摘得，楼面价4800元/平方米；位于大泽湖、月亮岛街道的[2021]望城区020号地块，则被龙湖附属公司以5.17亿元揽下。
此轮二次集中供地，龙湖则携手湖南安诚地产9.08亿元底价摘得[2021]长沙市112号商住地块，成交楼面价5107元/平方米。这宗地块位于天心区新姚路与新韶路的交汇处，出让面积4.43万平方米。
这宗地所处省府北板块，距离长沙地铁1号线友谊路较近，周边有大型购物中心龙湖长沙新姚天街以及海棠公园，并配备师大附中双语实验学校等教育资源。地块周边分布有龙湖·春江天曜、天城国际广场等项目，如此看来热门板块内的竞争或更为激烈。
除去龙湖之外，金茂作为深耕长沙梅溪湖片区长达10年的房企，也在此次集中土拍中摘得地块1宗，其以12.42亿元底价摘得的[2021]长沙市126号商住地块，位于岳麓区，为最新规划的东山湾国际新城的首发地块。
金茂地块出让面积12.62万平方米，和龙湖摘得地块相比，金茂此次竞得地块的体量更大，周边生活配套充足，师大附中博才实验中学、三甲医院湖南妇女儿童医院等都围绕在地块周边。观点地产新媒体了解到，东山湾国际新城将涵盖中车智轨、5G 4K道路、智能出行等智慧交通，智慧医院、智慧康养、智慧校园、智慧社区等公共服务，而金茂在此前已经对该地块进行了考察。
前有龙湖、金茂，后有首入长沙的湖北房企佰昌集团，佰昌集团在本轮拍地中以10.23亿元竞得位于天心区赤岭路街道规划新城路南北两厢[2021]长沙市123号地块，临近南郊公园，靠近湘江，景观资源较为丰富。
划去以上房企收获地块，本轮长沙土拍剩余7宗地块均由长沙市属国企及城投、管委会所竞得。至此，长沙第二次土拍画上了句点，此次集中供地成交总土地金为88.48亿元，总出让面积67.62万平方米。
业内人士于土拍后表示，长沙从今年以来市场上的供货量就不是很足，从2021年的两次集中土拍可以看出，最近一两年之内土地推货量较少。目前来讲，部分大开发商需要通过一段时间的修整，缓和资金流压力。
“从这一次宏观调控来看，开发商之间的洗牌是已成定局，实力不足将被淘汰。在市场策略转型之后，玩'空手套白狼'的开发商基本上就没有太多机会了。”